Jak przeprowadzić wycenę inwestycji metodą dochodową?

 

W budownictwie komercyjnym możemy spotkać się z różnymi formami inwestycji. Nowoczesne biurowce, apartamentowce oraz inne obiekty usługowo- handlowe wymagają wnikliwej oceny efektywności i analizy pod kątem chłonności na lokalnym rynku jeszcze przed ich wybudowaniem. W kolejnym akapicie omawiam najczęściej stosowane metody wyceny nieruchomości komercyjnych i przybliżam proces  tworzenia arkusza oceny efektywności inwestycji deweloperskich.

Własne narzędzie analityczne wyceny krok po kroku

wycena hoteliCo do zasady, Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przewiduje trzy podstawowe podejścia w określaniu wartości nieruchomości. Należą do nich podejście porównawcze, dochodowe oraz kosztowe. W odniesieniu do inwestycji komercyjnych, nastawionych na generowanie zysku, takich jak np. tania wycena hoteli, gdzie stosowane jest podejście dochodowe, które polega na określeniu prognozowanych dochodów pozyskiwanych z czynszu oraz innych dochodów z nieruchomości. Przy podejściu dochodowym rzeczoznawcy korzystają z dwóch metod, pozwalających im precyzyjnie określić wartość wycenianej nieruchomości, stosując metodę inwestycyjną lub zysków. Jeżeli chcemy samodzielnie przygotować się do przeprowadzenia analizy efektywności inwestycji, najlepszym rozwiązaniem jest samodzielne przygotowanie arkusza kalkulacyjnego, w którym zawrzemy niezbędne dane i wskaźniki, które pozwolą nam określić realną wartość projektu. W przypadku wyceny hoteli oraz innych obiektów budownictwa komercyjnego w arkuszu powinniśmy zawrzeć 13 punktów. Po pierwsze, musi się tam znaleźć cena nabycia nieruchomości oraz jej aktualny metraż użytkowy. Kolejnym etapem jest określenie powierzchni użytkowej, która zostanie uzyskana w wyniku przebudowy nabywanej nieruchomości, dodatkowo w arkuszu powinny znaleźć się także koszty związane z remontem i budową, koszty ewentualnego przesiedlenia dotychczasowych mieszkańców, przeniesienia drzew oraz tzw. nieprzewidziane wydatki (pomiędzy 300 a 500zł na każdy metr kw). Ponadto, w dokumencie musimy zawrzeć także rezerwę gotówkową wysokości około 150zł dla każdego metra powierzchni oraz koszt pieniądza w czasie, którego wartość wynosi 3,5% w skali roku. Jeżeli istnieją ku temu przesłanki- w planie oceny efektywności zawrzyjmy również informacje na temat dodatkowych wpływów do budżetu, np. z tytułu najmu garaży czy miejsc parkingowych.

Ostatnim etapem jest obliczenie wewnętrznej stopy zwrotu, czyli współczynnika określanego poprzez zestawienie metrażu, jaki zostanie uzyskany po przebudowie nabytej nieruchomości z czasem, jaki był potrzebny na zrealizowanie całej inwestycji. Za dobry poziom wskaźnika dla inwestorów indywidualnych uznaje się zysk na poziomie 15- 20%, natomiast w odniesieniu do funduszy inwestycyjnych wartość ta oscyluje na poziomie powyżej 20%.